2022年8月10日，黃某將家中的茶臺放在1樓樓道公共區域，兩個月未挪走。其間，小區物業張貼通知要求業主限期自行清理堆放在樓道的雜物，黃某對此并未理睬。直至2022年10月中旬，黃某發現茶臺丟失，多番找尋無果后，黃某想到物業此前張貼的清理雜物通知，認為是物業搬走了茶臺，要求物業償還茶臺或賠償損失3500元。雙方多次協商無果后，黃某將物業公司訴至法院。
本案承辦法官、河南省駐馬店市驛城區人民法院朱古洞人民法庭一級法官王繼偉介紹，物業糾紛類案件是目前基層法院受理較多的案件類型。隨著城鎮化進程的推進、物業服務企業與業主方對服務質量要求的增強，一定程度上導致該類糾紛增多。
據了解，本案經訴前調解未能調解成功，主要是雙方當事人分歧較大，業主認為自身物品在小區內丟失，物業作為小區公共區域管理方，應當對此承擔賠償責任；而物業方面則認為，業主擅自占用小區公用面積，造成一定的安全隱患，物業在清理堆積物品時已經進行過相應公示，且黃某丟失的茶臺也無法證明被物業搬走或清理，故物業方認為對此不應承擔責任。
法院審理后認為，建筑物通道、樓梯拐角、安全出口處等區域屬于業主共有部分，這些區域作為重要消防通道和安全出口，應當保持安全和暢通，禁止堆放物品，行為人不得有占用、堵塞封閉疏散通道、安全出口或者有其他妨礙安全疏散等損害他人合法權益的行為。本案中，物業公司為維護小區正常生活秩序，消除消防安全隱患，保障業主的生命和財產安全，提前張貼通知及提示，要求限期自行清理堆放在公共走道及樓梯的雜物，逾期不清理視為無主財物進行集中清理，該行為屬于正當履職范圍，未侵犯小區業主的合法財產權益。
同時，法院認為，黃某將自身物品放置在公共區域兩個月，應當預見可能丟失的風險。黃某未能提供證據證明案涉茶臺是物業公司搬走或清理，應當承擔舉證不利的后果。黃某要求物業公司承擔返還物品或者侵權損害賠償責任沒有充分事實和法律依據，法院不予支持，判決駁回其訴請。目前雙方已經服判息訴。
法官提醒：
無論是業主還是物業，均應堅守“不得違法是底線”的原則。業主在使用建筑物公用部分面積時不得影響他人正常工作生活或妨害公共安全，同時應對自身物品進行妥善保管，若遇到自身人身或財產安全遭受侵害的情況，應及時向公安機關報案尋求幫助或向人民法院提起訴訟，同時留存好相應證據。物業公司在對業主提供物業服務和管理時，應引導業主提升安全意識，合理使用建筑物公用面積，發現業主侵占公用面積、阻塞消防通道等情況時，應及時與業主溝通，規勸業主清理自身物品。溝通無果時，及時向消防等部門尋求幫助。
服務不滿意拒交物業費，合法嗎？
物業服務費用是小區正常運轉和發展的物質基礎保障，業主若對物業服務質量不滿意，應當以積極方式主張相關權利，且應當分清物業和開發商的責任。近期，安徽省馬鞍山市花山區人民法院調解了一起物業服務合同糾紛案件，被告為花山區某小區業主，2009年7月至2023年12月一直未交物業管理費，共計2萬余元，理由是房屋存在質量問題。
本案在調解過程中，承辦法官周陶欣引導業主正確理解房屋買賣和物業服務屬于兩個不同的法律關系，房屋質量問題是業主和房地產開發企業之間的問題，物業費是業主和物業服務企業之間的問題，二者不能混淆。業主不能以房地產開發企業前期的建設質量等問題為由拒交物業費。最終，雙方達成一致意見，業主同意一次性付清拖欠的物業費。
根據《物業管理條例》的相關規定，物業管理是業主和物業服務企業按物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。物業服務企業根據物業服務合同中約定的服務項目和服務標準，為業主提供質價相符的服務。
周陶欣介紹，物業公司與業主是平等的法律主體，雙方產生矛盾糾紛時，需按照物業服務合同約定處理。物業為業主提供物業服務，雙方之間是一種消費行為，不應存在“對立”。一些常見的物業糾紛中，部分業主未區分其與物業公司、開發商之間的關系，認為物業公司與開發商屬于同一主體，將開發商的問題歸責于物業公司，以此為由拒交物業費。因此，業主在主張權利之前，應正確區分開發商和物業公司的責任。
法官提醒：
業主若遇到在房屋保修期內或保修期內未修好的房屋裂縫、煙道漏煙串味、墻面或樓頂滲漏、衛生間和廚房防水等問題，屬于開發商分包的建設方、施工方的責任。由于部分物業公司屬于開發商全資子公司，不少業主將應由開發商負責的問題歸責于物業公司。實際上，開發商將房屋出售后，房屋產權屬于業主，應由開發商分包的建設方、施工方承擔責任，而不屬于開發商成立的物業公司或者其他物業公司的責任。若遇到門窗、水龍頭損害或者電源短路、室內墻皮脫落等業主自用部分的問題，也不屬于物業公司的管理服務范圍，但可委托物業公司有償服務。
小區自治后，還要交管理費嗎？
日常生活中，小區物業主要由專門的物業公司負責管理，若小區沒有物業公司，而是經業主大會表決同意授權業主委員會自治管理，小區業主是否還要支付自治費？
2020年9月27日，安徽省桐城市某小區業主委員會成立，并按程序在所在地社區居委會、鎮政府、房產管理中心備案。2021年4月，經業主投票解聘原物業公司，開始實行業主自治。該小區還制定了《全民自治公約》，約定小區由居委會代為管理，業主委員會提供自治服務，自治管理包括房屋建筑公用部位，公共設施設備，市政公用設施，公用綠地花木維護、養護、管理等，業主按房屋面積向業主委員會支付自治管理費用。
據了解，自小區自治以來實行賬目公開、公示，業主繳納的自治管理費用除了支付小區服務人員的薪酬之外，剩余部分全部用于小區改造建設，業主委員會成員不拿薪酬。
楊某是該小區業主，拖欠1年的自治管理費用723元，經小區業主委員會多次催收無果后，被起訴至桐城市人民法院。
本案承辦法官、桐城市人民法院范崗人民法庭庭長周玲菊介紹，本案中，業主委員會由小區業主自發選舉并經合法程序成立，對小區實施物業管理，提供物業服務，有權按照業主大會決定的收費標準向小區業主收取相應的自治費用，業主有支付自治費用的義務。最終，法院依法判決楊某支付自治費723元。
法官提醒：
安慶市中級人民法院民事審判第二庭法官楊修介紹，業主委員會是經小區業主大會選舉產生的全體業主實施自治性管理的組織，具有自行管理物業的權利。若業主委員會行使了自行管理物業的權利，業主委員會與業主即形成了物業服務法律關系，業主委員會因從事物業服務的公共事務而有權向業主收取物業管理費等費用。
此外，根據《民法典》相關規定，小區業主共同決定事項實行“絕對多數決”原則，即應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，表決事項至少應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，部分事項應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。一部分業主的“反對票”，并不影響業主委員會正常行使業主大會投票通過的決議，該決議對全體業主具有法律約束力。（□本社記者 潘巧）
