《中華人民共和國民法典》首次對居住權進行了規定，其中第三百六十六條明確了居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。
現實中，有些老年人為了獲得子女的贍養和照護，選擇把唯一的住房過戶給子女，卻因子女把房賣了而無處可??；也有老年人為了“老了有一個住處”而要求在子女的房子上設立居住權卻被拒絕。那么，老年人想保障居住權該如何做？“居住權”如何設立才有效？
20世紀80年代，朱某與劉某的母親李女士結婚。年幼的劉某跟隨母親，與繼父朱某共同生活。1995年，朱某夫妻二人將所居住的房屋進行了翻建，蓋有西房五間、北房三間。
2000年11月，李女士因病去世，朱某與成年并結婚后的劉某繼續在翻建的宅院內生活。因家庭矛盾等原因，朱某兩次將劉某起訴至法院。在二人的分家析產糾紛中，朱某選擇要錢不要房，于是法院對宅院內房屋進行了分割，西房五間、北房三間歸劉某所有；劉某給付朱某折價款42625元。在二人的贍養糾紛中，法院判決劉某每月給付朱某贍養費700元，劉某每月探望朱某一次。
2023年，朱某第三次將劉某訴至法院，稱年邁體衰、居無定所，為維護自己的合法權益不受侵害，要求劉某在宅院西房五間、北房三間為自己設立居住權。對此，劉某表示不同意，稱雙方已經通過兩次訴訟解決了朱某的居住、養老問題，而且他也一直在積極履行贍養義務，現在朱某要求在他的房屋上設立居住權，完全沒有事實和法律依據，而且分家后，朱某和新找的老伴共同生活，在老伴家居住，并不是居無定所。
法院經審理認為，根據生效判決，案涉房屋歸劉某所有。朱某與劉某未就案涉房屋訂立居住權合同，而且劉某并不同意就案涉房屋為朱某設立居住權，所以，朱某要求確認他對案涉房屋享有居住權的訴訟請求，缺乏相應的事實和法律依據，法院不予支持，駁回了朱某的訴訟請求。朱某不服一審判決提起上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。
在另一起涉居住權的案例中，張某與前夫有一個女兒秦某，2021年2月，她與秦某簽訂了一份《承諾書》，載明自愿將自己名下的房屋以無償贈與的方式贈送給女兒秦某，但保留自己有生之年在此贈與住房內永久性居住的權利。受贈人秦某承諾：在接受贈與后即承擔起對母親張某生老病死的贍養與善待義務，張某在此住房內永久居住。同年3月，張某與秦某簽訂《贈與合同》，約定張某將該房屋贈與秦某并于同日將該房屋過戶至秦某名下，但是未辦理居住權登記。
兩個月后，張某發現秦某已經通過中介與朱某簽訂了房屋買賣合同，約定將上述房屋出售給朱某。為阻止房子被賣，張某到不動產登記中心對房子進行了異議登記，隨后又將女兒秦某訴至法院，要求撤銷對案涉房屋的贈與，并要求秦某返還案涉房屋并配合辦理所有權變更登記手續。
法院審理認為，張某對案涉房屋的贈與應系附義務的贈與，根據《承諾書》的約定，所附義務為女兒秦某對母親張某盡到贍養義務，并確保其對案涉房屋的居住權益。而秦某在接受案涉房屋贈與及辦理過戶后不久，即與案外人簽訂房屋買賣合同，出售案涉房屋，構成對贈與合同所附義務的違反。最終，法院判決撤銷雙方簽訂的房產《贈與合同》，秦某于判決生效10日內協助張某將案涉房屋變更登記至張某名下。
北京市房山區人民法院法官表示，居住權的行使有利于充分發揮房屋的利用效能，也有利于發揮家庭職能，實現家庭成員之間的互幫互助。設立居住權應當充分尊重所有權人的意志和利益。為此，民法典也規定了設立居住權應當嚴格遵循的各項條件?！吨腥A人民共和國民法典》第三百六十七條規定，設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括當事人的姓名或者名稱和住所；住宅的位置；居住的條件和要求；居住權期限；解決爭議的方法。
法官表示，除了通過合同方式設立之外，居住權還可以通過遺囑的方式設立。通過遺囑方式設立居住權時，應當確保遺囑的內容合法準確，并符合遺囑的法定形式要件。此外，設立居住權的雙方當事人在訂立了居住權設立合同后，還應當向登記機構申請居住權登記。經過登記后，居住權才正式設立，居住權人也才能取得居住權。（□本社記者 李卓謙 通訊員 劉威）
