文/任宇涵
摘要:近年來，受宏觀經濟形勢變化、行業周期性調整、新冠疫情反復沖擊等因素疊加影響，我國房地產市場持續下行。在多重打擊下，“高負債、高杠桿、高周轉”的開發商面臨資金鏈斷裂的風險，產生大量“爛尾樓”。無過錯的購房人采取“停供房貸”的方式進行止損，在部分城市出現了“強制斷供”的輿情，還有部分購房人通過訴訟方式表達相關訴求。本文針對爛尾業主停供房貸類糾紛案件的現狀和法律適用問題開展研究分析，提出處理相關糾紛的規則和路徑，以期通過發揮司法職能作用，有效防范和化解房地產市場風險，有力保障房地產市場高質量發展。
一、我國商品房按揭制度
90年代之后，我國商品房按揭制度呈現迅猛發展之勢，并成為我國居民購房最主要的融資方式之一。
（一）商品房按揭的分類
按照按揭擔保標的物，可將其分為兩類：期房按揭和現房按揭。
1.期房按揭制度
期房按揭制度起源于在我國香港特別行政區，被稱為“樓花”，因為房屋尚未建好就被拆分，分期分批地像花瓣一樣售給購房者，因此而得名。期房按揭是由開發商、購房者（按揭人）、銀行（按揭權人）三方共同參與的一種融資購房行為。
2.現房按揭制度
現房按揭是指在商品房建成以后，購房者與開發商簽訂商品房買賣合同，并支付一定比例的首付款，剩余部分向銀行申請貸款，并將所購商品房的有關產權證明提交銀行作為擔保。該類按揭在我國銀行實務中被稱為乙類按揭貸款。
（二）商品房按揭的法律性質
我國法律沒有對預售商品房按揭作出準確的界定，但是在實務操作中，這種現象普遍存在。由于預售商品房按揭是為保證預購人如期歸還按揭貸款本息而以將來建成的房屋作為擔保物而設定的物的擔保方式。我國相關法律中規定的擔保方式有保證、抵押、質押、留置、定金，但沒有規定按揭。有學者認為按揭具有自身的屬性，是我國銀行在抵押擔保的實踐中出現起來的一種新型擔保物權形式。
二、我國商品房按揭法律關系分析
（一）商品房按揭中包含的法律關系
在一般按揭購房行為中，主要包含以下五種法律關系：
一是按揭人（購房者）因購房與開發商形成的商品房買賣法律關系。二是按揭人因需支付購房款向按揭權人（銀行）貸款形成的與銀行之間的借款關系。三是按揭人將所購房屋的合同、收據等權利證書作為按約向銀行償還貸款本息的擔保所形成的債權擔保法律關系。四是房產開發企業為確保按揭人按期償還貸款與銀行形成的保證關系。當按揭人不能按約向銀行償還貸款本息時，銀行可要求開發商按原房價的一定比例回購按揭商品房。五是在資金劃撥過程中，購房者授權銀行將貸款本金劃入開發商的專用賬戶而形成的委托關系。
（二）關于關聯合同法律關系
開發商、爛尾樓業主、按揭銀行三方當事人權利義務相互交織，根據購房人是否已經辦理了房產證，法律關系模型可以分為以下兩類：
1.開發商已經為購房人辦理了不動產證
銀行與購房人之間的擔保方式一般是用商品房做抵押，同時簽訂貸款合同和抵押擔保合同。在開發商已經為購房人辦理了不動產證時，存在開發商與購房人之間的商品房買賣合同關系，購房人與銀行之間的貸款合同關系和不動產擔保合同關系，三方當事人之間的關系是線性的，相對直觀、簡單（如圖一）。
2.開發商尚未為購房人辦理不動產權證
此時，由于購房人尚未取得不動產權證，無法辦理不動產抵押手續，銀行未取得抵押權，銀行為了避免貸款風險，要求開發商為購房人的按揭貸款承擔階段性擔保義務。在此種情形下，存在開發商與購房人之間的商品房買賣合同關系；購房人與銀行之間的貸款合同關系；開發商與銀行之間的擔保合同關系。三方當事人之間形成了循環交織的權利義務架構（如圖二）。
3.關聯合同的法律特點
在第一種法律模式中，開發商、購房人、銀行之間的法律關系呈現線性而不互相交織，基本不存在開發商承擔階段性擔保責任的問題。在第二種法律模式中，開發商、購房人、銀行三者之間存在交叉的法律關系，銀行處于相對強勢的一方，其在簽訂合同中往往約定了開發商在購房人尚未取得房屋產權證書并抵押給銀行的情況下，由開發商承擔階段性的擔保責任，一旦銀行收取貸款之合同目的不能實現，往往會要求開發商承擔擔保責任。當事人借助合同來達到其期望的經濟目的即合同目的，合同目的在本質上屬于一種經濟目的，考量當事人是否達到合同目的，其中最為關鍵的是看當事人是否獲得了一定的經濟利益。購房人、開發商、貸款銀行之間建立的信貸消費關系，三個主體之間基于相同的經濟目的被關聯起來，成立一種“經濟聯合體”，訂立了目的趨同的合同群，被稱之為“關聯合同”或者“聯立合同”。
本文討論的消費按揭貸款合同，“是指根據消費信貸合同而借貸的資金，如果消費信貸合同完全或者部分為買賣合同的，則可依法認定兩個合同具有法律上的關聯”。在商品房買賣合同關系中，開發商的目的是取得商品房的交易價值，取得所售購房款，購房人的目的是取得商品房的使用價值。購房人在購房資金不足的情況下可通過銀行按揭貸款方式支付購房款。在未取得不動產權屬證書無法辦理房屋抵押登記前，開發商為購房人提供階段性保證，以實現三方簽訂按揭貸款合同及買賣雙方的合同目的。
三、“爛尾樓”購房人因停供房貸引發的相關糾紛實證及裁判觀點
“爛尾樓”一詞，屬于民間稱謂，沒有法律定義。爛尾樓是指因開發商資金鏈斷裂造成停工，扣除合理期間后，仍超出合同預期的交房期限，未能辦理竣工驗收手續，存在交房障礙的樓盤。經過網絡查詢和收集案例，爛尾樓業主停供房貸類糾紛主要包括以下幾種類型：
（一）購房人要求解除房屋買賣合同
依據合同約定和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第20條、21條的規定，判決解除房屋買賣合同和個人按揭貸款合同，判決開發商將購房貸款扣除買房人已還部分返還按揭銀行，將首付款及利息、已付按揭貸款返還購房人?！盃€尾樓”項目中，因開發商延期交房構成根本違約，法院支持購房人解除房屋買賣合同的訴求，房屋買賣合同解除后按揭貸款合同因合同目的無法實現亦被解除。合同解除后開發商將房屋首付款及利息、已付按揭貸款返還購房人，將購房人剩余未還按揭貸款本金及利息返還按揭銀行。
也有部分法院判決解除房屋買賣合同和個人按揭貸款合同后，判令開發商將購房貸款全部返還按揭銀行，將首付款及利息返還購房人，并支持購房人另案起訴按揭銀行要求返還已支付按揭貸款本息的請求。
（二）購房人要求暫停向銀行還本付息
因按揭銀行未按抵押貸款合同約定將按揭款打入商品房預售款專用賬戶，間接導致案涉房地產項目“爛尾”，應當向購房人承擔締約過失責任，法院判決購房人從起訴之日起至涉案商品房具備交付條件之前有權不履行抵押貸款合同償還本金及利息的義務，且無需向按揭銀行支付上述期間涉案借款的利息，但涉案商品房具備交付條件時，購房人仍應履行償還按揭款本金及利息的義務。
（三）購房人起訴按揭銀行要求撤銷不良征信記錄案件
浙江省金華市中級人民法院（2019）浙07民終6852號侵權責任糾紛案中，購房人自提起訴訟要求解除商品房買賣合同及按揭貸款合同之日起，未按約定償還按揭貸款并不存在主觀上的過錯，其行為不屬于失信行為，判決按揭銀行撤銷購房人自訴請解除商品房買賣合同之日起的不良征信記錄。
（四）銀行起訴爛尾樓購房人償還按揭貸款案件
購房人未償還銀行按揭貸款，在開發商逾期交房的情況下，亦不具備就抵押房產及時辦理抵押權登記的條件，按照貸款合同購房人已構成違約，法院判決支持按揭銀行要求購房人償還拖欠貸款或宣布貸款提前到期的主張，開發商對此承擔擔保責任。
四、司法對策及裁判規則
對于爛尾業主停供房貸引發的各類糾紛，在審判實踐中，應當注意以下問題：
（一）關于合并審理問題
商品房買賣合同司法解釋第21條、第22條、第23條規定，已經對按揭貸款合同糾紛和商品房買賣合同糾紛的處理規定了盡量合并審理的一般性原則。爛尾樓業主停供房貸糾紛，原因在于開發商違約，兩份合同的權利義務關系交織更加緊密，分開起訴造成糾紛解決的拖延，此類案件應當以合并審理為原則。爛尾樓業主起訴開發商請求解除商品房買賣合同的，如果購房人采取按揭方式購房的，應當參照商品房買賣合同司法解釋第21條的規定，向當事人釋明追加按揭銀行參加訴訟。
按揭銀行以購房人違約償還貸款為由，起訴購房人請求償還貸款或者解除貸款合同的，法院應當查明購房人停供房貸的原因。如果購房人以樓房爛尾無法交付為由停供房貸的，可以參照商品房買賣合同司法解釋第22條、第23條的規定，追加開發商參加訴訟，查明商品房交付違約事實。
（二）關于解除合同問題
目前，很多業主通過解除合同的訴訟，達到不再支付按揭的目的。對此問題分析如下：
1.關于爛尾樓購房人的解除權問題
應盡力維護商品房買賣合同的交易穩定性，將合同目的無法實現作為解除合同的標準，嚴格區分根本違約和一般性違約。爛尾樓業主以開發商未能交付房屋、構成根本違約為由，請求解除商品房買賣合同的，法院根據審批手續是否齊全、項目施工停工時間、開發商資金鏈是否斷裂、能否通過竣工驗收備案等事實，判斷合同交房目的能否實現。
2.關于按揭銀行的合同解除權問題
按揭銀行以合同目的無法實現，起訴請求解除按揭貸款合同的，因爛尾樓業主逾期還貸系行使正當的抗辯權，不屬于違約行為，故對銀行請求解除合同的請求不應支持。但爛尾樓業主同意解除的除外。因為開發商的資金鏈斷裂導致樓盤爛尾，爛尾樓業主逾期償還按揭貸款，系行使正當的不安抗辯權，并非違約行為，實踐中按揭銀行提起解除合同訴訟的幾率很低，但是如果按揭銀行起訴請求解除按揭合同，如果爛尾樓業主不同意解除貸款及擔保合同，并提出抗辯的，法院不宜支持按揭銀行解除貸款合同的訴訟請求。
3.關于開發商的合同解除權問題
在爛尾樓項目中，開發商是違約方，不享有商品房買賣合同解除權。爛尾樓業主逾期償還按揭，按揭銀行有權主張開發商承擔擔保責任。如果開發商已經向銀行承擔了擔保責任，依法有權向購房業主進行追償，爛尾樓業主得針對開發商的追償權提出抗辯。如果購房人喪失購房的資力，無力支付剩余購房款又不請求解除合同，開發商可以依據民法典關于合同僵局的規定請求法院判決終止履行商品房買賣合同，并同時返還購房人的首付款。
（三）關于合同解除后的后果問題
爛尾樓業主承擔的購房款分為首付款和按揭款。根據支付和償還情況分為五部分：一是購房人直接支付開發商的首付款；二是按揭銀行根據購房人指示，轉賬給開發商的尾款；三是購房人已經償還銀行的按揭貸款及利息；四是購房人逾期未償還的按揭貸款及利息；五是未到期按揭貸款及利息。在合同解除時五個部分的購房款應當統一處理，當事人僅主張返還某一階段的購房款時，法院應當釋明，告知當事人對全部購房款同時提出訴訟主張。
1.按揭合同解除后開發商承擔貸款返還責任。商品房買賣合同司法解釋第21條第2款規定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
2.按揭銀行的返還責任。在購房款返還中，爭議比較大的問題是，購房人已經償還銀行的貸款及利息由銀行返還購房人還是由開發商返還。根據上述司法解釋和案例，均認為購房人已經償還按揭銀行的貸款本金和利息部分，由開發商直接向購房人償還，符合權利義務相一致原則。
（四）爛尾樓業主的停供貸款訴權
關于爛尾業主斷供公開聲明的法律效力。爛尾樓的購房合同、借款合同、擔保合同是基于同一合同目的訂立的關聯合同。開發商和購房人之間的買賣合同是雙務合同，開發商負有按期交房的義務，購房人負有支付購房款的義務。
關于爛尾樓業主是否享有停供房貸訴權的問題。存在兩種觀點：
第一種觀點認為，爛尾樓業主不請求解除商品房買賣合同和按揭合同，僅以商品房逾期交付為由請求中止償還銀行貸款的，因該權利屬于抗辯權的范疇，不宜提出獨立的訴訟請求。告知其可以先根據民法典不安抗辯權的規定，以書面形式通知按揭銀行申請中止償還貸款，通過協商解決。如協商不成，可待按揭銀行請求爛尾樓業主償還按揭貸款時，依法提出中止償還貸款的抗辯。
第二種觀點認為，爛尾樓業主不請求解除商品房買賣合同和按揭合同，僅以商品房逾期交付為由請求中止償還銀行貸款的，應告知其以書面形式通知按揭銀行申請中止償還貸款，通過協商解決。如協商不成，可以請求確認暫緩償還貸款和利息的期間。
筆者同意第一種觀點，理由是：
1. 從民事訴訟法理層面分析。按照民事權利的作用，可分為請求權、抗辯權、形成權、支配權?？罐q權的作用是抵銷請求權的效果，是一種防御性權利，具有消極性和被動性。爛尾樓業主主張“停供房貸”的權利性質屬于抗辯權的范疇。民法典第527條的規定是，應當先履行債務的當事人，有確切證據證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經營狀況嚴重惡化；（二）轉移財產、抽逃資金，以逃避債務；（三）喪失商業信譽；（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。當事人沒有確切證據中止履行的，應當承擔違約責任。
2. 關于爛尾樓業主主張停供貸款的通知義務。民法典第528條規定，當事人依據527條規定中止履行的，應當及時通知對方。對方提供適當擔保的，應當恢復履行。中止履行后，對方在合理期限內未恢復履行能力且未提供適當擔保的，視為以自己的行為表明不履行主要債務，中止履行的一方可以解除合同并可以請求對方承擔違約責任。鑒于貸款合同屬于商事合同，爛尾樓業主應當以書面方式向按揭銀行提出中止還貸，內容應當包括樓盤爛尾的事實以及中止還貸的意思。
（五）爛尾樓業主請求按揭銀行重新將貸款重新存入監管賬戶
按揭銀行的過錯認定，須審查按揭銀行提供的預售房價款收款賬戶與公示的監管賬戶是否一致；按揭銀行是否實際將房屋預售款打入監管賬戶；按揭銀行與監管銀行為同一銀行的，可進一步審查按揭銀行是否存在未經住建部門批準擅自撥付監管資金的情形。按揭銀行未將預售資金存入監管賬戶、擅自撥付監管資金的行為，違反行業主管部門的行政規定，屬于行政違規行為。但銀行的違規行為，是否屬于合同違約行為，應當以合同約定為準。該類案件還需審查銀行是否違反與購房人之間的約定，銀行的行政違規行為與樓盤停工之間的因果關系或銀行是否存在締約過失責任。爛尾樓業主以按揭銀行未將按揭款存入商品房預售款專用賬戶為由，請求按揭銀行重新履行將按揭款存入商品房預售款專用賬戶的合同義務的，要以合同約定內容作為是否支持的依據。如果經查明因按揭銀行未按抵押貸款合同約定將按揭款打入商品房預售款專用賬戶，間接導致案涉房地產項目“爛尾”，應當向購房人承擔過錯賠償責任，而非重新支付貸款的責任。故對于該訴訟請求，不應支持。
（六）爛尾樓業主關于不良征信記錄的訴訟請求
爛尾樓業主購房人停供房貸后，起訴請求按揭銀行撤銷貸款不良征信記錄的，是否作為民事案件受理，存在爭議。通過搜索網絡，基于爛尾樓停供貸款事實，存在很多特殊的訴訟請求。征信記錄，是由專門機構為個人或企業建立的“信用檔案”，依法采集、記錄用戶的信用信息，由中國人民銀行及其派出機構依法進行監督管理。該記錄具有社會綜合治理的功能，雖不屬于平等主體之間的權利義務關系，但是大量判例已經作為民事案件審理，但建議應當盡量通過訴前調解的方式，協調貸款銀行主動解決，避免成訴。（作者單位：河南牧業經濟學院）
